Судебная практика: о запрете предоставления гостиничных услуг в многоквартирных домах
В Юридическое агентство «Персона Грата» периодически обращаются владельцы и управляющие хостелов и мини-гостиниц, оборудованных в частных квартирах, находящихся в жилом фонде.
В связи со скандальным законом 59-ФЗ, изменившим статью 17 Жилищного кодекса РФ «Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением», владельцы хостелов ищут законный способ оформления отношений с постояльцами, изменяющий их статус с гостиничной деятельности на сдачу внаем (или поднаем) жилых помещений. Владельцы хостелов задают резонный вопрос, кто и как может наложить запрет на сдачу комнаты в краткосрочный наем, и есть ли вообще такая административная или судебная практика.
Напомним, что несмотря на пламенную борьбу с данной поправкой, запрещающей использование жилого помещения в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг, изменения вступают в силу с 1 октября 2019 года. Правоприменительная практика начала формироваться еще до внесения поправок в Жилищный кодекс, а вступление в силу ужесточающей нормы только усугубит ситуацию.
Для иллюстрации отношения правоохранительных органов к данному вопросу приведем одно из характерных судебных решений, принятых районным судом г.Чебоксары 18 января 2019 года. В суд обратился Прокурор района, «в интересах неопределенного круга лиц - жильцов дома "№" обратился в суд с иском к Гражданину "А" о запрете оказания гостиничных услуг в квартире "№", к Гражданину "Б" - о запрете предоставлять указанную квартиру для организации гостиничных услуг.» Примечание: в данном случае Гражданин А - индивидуальный предприниматель оказывающий услуги, а Гражданин Б - собственник квартиры.
Поводом для обращения стало постановление территориального отделения полиции об отказе в возбуждении уголовного дела по ст. 322.2 УК РФ «Фиктивная регистрация гражданина..», после рассмотрения сообщения о том, что по данному адресу, «проживают иностранцы, ведут себя подозрительно». В результате опроса причастных лиц - проживающих и сотрудников ИП, полиция пришла к выводу об отсутствии события преступления в части фиктивной регистрации, но факт краткосрочного найма жилья посчитала неправомерной и материалы были переданы в районную прокуратуру
Как указано в судебном акте:
«Требования обоснованы тем, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Гражданину "Б" предоставлена Гражданину "А" на основании договора найма жилого помещения от 25 февраля 2015 года во временное пользование в целях проживания нанимателя и членов его семьи, а также для сдачи в субаренду. Гражданин "А" с момента предоставления в пользование указанной квартиры организовал ее сдачу в наем третьим лицам на возмездной основе, т.е. оказание гостиничных услуг по типу "хостел". Так, Гражданин "А" заключались договора с гражданами сроком на одни сутки на проживание в указанной квартире, стоимость услуг составляет 1 200 руб., в договоре указаны контактные данные арендодателя - ИП Гражданин А»
Ответчик в судебном заседании иск не признал, просил в его удовлетворении отказать. Объяснил: «что в спорную квартиру он заселяет семьи и лиц, находящихся в командировке в г. Чебоксары, от двух до пяти человек, заключая договоры субаренды на короткий период от 1 дня. Жилое помещение используется как квартира, а не хостел. С гражданами заключается договор субаренды жилого помещения для проживания. Налоги за сдачу жилого помещения в субаренду он платит по упрощенной системе налогообложения индивидуальных предпринимателей. В сети "Интернет" на сайте "Авито" и на информационных листах им размещаются сведения о сдаче квартиры в субаренду, информации о хостеле не имеется. Койко-места отдельно не сдаются.»
«Согласно акту проверки от 07.02.2018, составленному помощником прокурора Калининского района г. Чебоксары Васильевой Е.В, на входной двери "адрес" имеется информационный лист о правилах пользования жилым помещением (о запрете курения), в жилом помещении предусмотрено размещение до 8-ми спальных мест.»
Далее в судебном акте приводится аргументация прокуратуры, на основании которой было принято решение о запрете осуществления гостиничной деятельности. На мой взгляд ссылки на нормативы отчасти «притянуты за уши», но характерны для обоснования правовой позиции государственного органа в отношении хостела, читаем:
«..Из разъяснений, содержащихся в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.»
«...П.п.1,2 ст. 685 ГК РФ предусмотрено, что по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
По смыслу указанных норм права собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности, тогда как организация по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц является самостоятельным видом деятельности, направленным исключительно на извлечение прибыли от предоставления услуг. Осуществление предпринимательской деятельности по сдаче внаем меблированных комнат неограниченному кругу лиц предполагает применение иных санитарно-гигиенических требований и оснащение указанных помещений дополнительным оборудованием, не требующимся в стандартной квартире и необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, средствами для уборки и санитарной очистки номеров и так далее. Не соблюдение указанных требований может повлечь за собой нарушение прав и законных интересов не только собственников помещений многоквартирного жилого дома и лиц, проживающих в доме, но и лиц, которые по тем или иным основаниям посещают данный дом.»
В силу положений ст. 22 ЖК РФ и национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51185-2014 "Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования", утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 ноября 2014 года N1542-ст, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.
Таким образом, использование собственником принадлежащей ему квартиры, а также иными лицами предоставленных им квартир в качестве гостиничного номера или для организации хостела, т.е. для временного заселения посторонних граждан на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как предоставление в наем жилого помещения, ввиду чего противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ.
Спорная квартира используется ответчиками не в соответствии с целевым назначением жилого помещения - постоянного проживания граждан, а в предпринимательских целях, для временного размещения граждан путем сдачи в наем меблированных комнат, что предусматривает в силу ст.288 ГК РФ необходимость перевода указанного жилого помещения в нежилое. При этом доказательств присвоения квартире статуса нежилого помещения в установленном законом порядке лицами, участвующими в деле, не представлено. Также не предоставлено доказательств принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном "адрес" решения о согласии на перевод указанной квартиры из жилого помещения в нежилое с возможностью использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в целях осуществления ответчиками предпринимательской деятельности. Эксплуатация указанного жилого помещения не по его целевому назначению нарушает права истцов, являющихся соседями и проживающими в указанном доме.
Таким образом, незаконными действиями ответчиков нарушаются права неопределенного круга лиц, проживающих в "адрес".»
«При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в нарушение ст. ст. 209, 288 ГК РФ, ст. ст. 17, 22, 30 ЖК РФ спорная квартира используется ответчиками не по назначению, что нарушает права и законные интересы иных собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
При таких обстоятельствах, исковые требования прокурора о запрете предоставлять квартиру для оказания гостиничных услуг, запрете оказания гостиничных услуг подлежат удовлетворению.»
Полный текст Решения суда смотрите здесь:
Юридическое агентство "Персона Грата" проводит классификацию гостиниц, отелей и иных средств размещения с последующей выдачей свидетельства о присвоении категории гостинице или иному средству размещения.
- Выгодные цены - Индивидуальный подход к каждому клиенту - Высокий профессионализм экспертов - Сжатые сроки прохождения процедуры классификации и выдачи свидетельства о категории
ЮА "Персона Грата" аккредитована Комитетом по туризму и гостиничному хозяйству г. Москвы на право проведения работ по классификации гостиниц, иных средств размещения на всей территории Российской Федерации. Аттестат об аккредитации №18 от 25.09.2014.
По вопросам прохождения классификации и условиям сотрудничества с ЮА "Персона Грата", звоните нам по телефону +7 (495) 921-3047 или отправьте запрос по адресу: ozp@travelexpert.ru – Наталья Ямщикова
